Heeft u gebreken in uw huurwoning gemeld, maar doet uw verhuurder niets? Met een ingebrekestelling geeft u uw verhuurder een formele laatste kans om de problemen te herstellen en legt u de basis voor eventuele vervolgstappen.
Wat is een ingebrekestelling aan de verhuurder?
Een ingebrekestelling aan de verhuurder is een formele schriftelijke brief waarmee u uw verhuurder officieel op de hoogte stelt dat hij zijn onderhoudsplicht niet nakomt. In de brief beschrijft u de gebreken aan de huurwoning, verwijst u naar eerdere meldingen en geeft u de verhuurder een concrete termijn om de problemen alsnog te herstellen.
Het document maakt duidelijk dat u de situatie serieus neemt en dat u verdere stappen zult zetten als er binnen de gestelde termijn niets gebeurt. Denk daarbij aan het aanvragen van huurverlaging, het zelf laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden op kosten van de verhuurder, of een procedure bij de huurcommissie of de rechter.
Wanneer gebruikt u dit document?
- ✅ U heeft een gebrek zoals lekkage, schimmel, een kapotte cv-ketel of andere onderhoudsklachten al eerder gemeld aan uw verhuurder.
- ✅ Uw verhuurder heeft na eerdere meldingen niets gedaan of reageert niet.
- ✅ U wilt uw verhuurder een formele laatste termijn geven voordat u verdere stappen neemt.
- ✅ U wilt schriftelijk bewijs opbouwen dat u de verhuurder officieel heeft aangesproken op zijn onderhoudsplicht.
- ✅ U wilt de mogelijkheid openhouden om naar de huurcommissie te stappen of huurverlaging aan te vragen.
- ❌ U heeft het gebrek nog helemaal niet eerder gemeld aan de verhuurder; doe dat eerst.
- ❌ Uw klacht gaat over de hoogte van de huur of servicekosten, niet over gebreken aan de woning zelf.
- ❌ U wilt de huurovereenkomst opzeggen of beëindigen; daarvoor is een ander document nodig.
- ❌ Er is sprake van acuut gevaar voor de veiligheid; neem dan direct contact op met de hulpdiensten of gemeente.
Hoe stelt u de ingebrekestelling op?
6 stappen- Verzamel uw gegevens. Noteer uw eigen naam en adres, de naam en het adres van uw verhuurder of woningcorporatie, en het adres van de huurwoning.
- Beschrijf de gebreken concreet. Omschrijf zo specifiek mogelijk wat er mis is in of aan de woning, bijvoorbeeld een lekkend dak, schimmel in de badkamer of een kapotte cv-ketel die al maanden niet is gerepareerd.
- Voeg eerdere meldingen toe. Geef aan wanneer u het gebrek voor het eerst heeft gemeld en hoe u dat heeft gedaan, bijvoorbeeld per e-mail op een bepaalde datum of telefonisch. Dit versterkt uw positie.
- Vul het formulier in. Voer alle gegevens in de velden in. Hoe vollediger u de omschrijving invult, hoe sterker en concreter de brief wordt.
- Controleer de gegenereerde brief. Lees de brief door en controleer of alle feiten kloppen, de gebreken correct zijn beschreven en de termijn realistisch is voor de aard van het probleem.
- Verstuur de brief aantoonbaar. Stuur de ingebrekestelling bij voorkeur per aangetekende post of per e-mail met ontvangstbevestiging, zodat u kunt bewijzen dat de verhuurder de brief heeft ontvangen.
Praktische aandachtspunten
Een ingebrekestelling is het sterkst als u kunt aantonen dat u het gebrek al eerder heeft gemeld. Bewaar daarom altijd e-mails, appberichten of andere correspondentie met uw verhuurder over de gebreken.
De termijn die u in de brief stelt, moet redelijk zijn in verhouding tot de ernst en de aard van het gebrek. Een kapotte cv-ketel in de winter vraagt om een kortere termijn dan een cosmetisch probleem dat minder urgent is.
Verstuur de brief bij voorkeur per aangetekende post. Zo heeft u een bewijs van verzending en ontvangst, wat van belang kan zijn als u later verdere stappen zet.
Bewaar een kopie van de verstuurde brief en noteer de datum van verzending. Als de verhuurder niet reageert, heeft u deze documenten nodig bij een eventuele procedure bij de huurcommissie of de rechter.
Deze pagina biedt algemene informatie over het document. Elke situatie is anders; de inhoud op deze pagina is geen persoonlijk advies.
Voorbeelden van situaties
Een ingebrekestelling aan de verhuurder wordt in uiteenlopende situaties gebruikt. Hieronder staan enkele concrete voorbeelden:
- Lekkend dak. Een huurder meldt al maanden een lekkend dak, maar de verhuurder stuurt geen monteur. Met de ingebrekestelling geeft de huurder een formele termijn van veertien dagen om het dak te laten repareren.
- Schimmel in de badkamer. Na meerdere mondelinge meldingen over ernstige schimmelvorming in de badkamer stuurt de huurder een formele brief met een concrete hersteltermijn en een verwijzing naar eerdere meldingen per e-mail.
- Kapotte cv-ketel. De cv-ketel is al weken buiten gebruik en de verhuurder reageert niet op telefonische meldingen. De huurder stelt de verhuurder schriftelijk in gebreke en geeft aan welke vervolgstappen worden overwogen als herstel uitblijft.
- Gebrekkige elektra. Stopcontacten in de woning werken niet en de verhuurder heeft na twee meldingen nog geen elektricien gestuurd. De huurder legt de situatie vast in een ingebrekestelling en stelt een redelijke termijn voor herstel.
Wat doet u na het versturen van de ingebrekestelling?
Na het versturen van de brief wacht u de gestelde termijn af. Houd in de tussentijd bij of de verhuurder reageert of actie onderneemt.
Reageert de verhuurder positief en worden de gebreken hersteld? Leg ook dat schriftelijk vast, zodat u een volledig dossier heeft.
Blijft herstel uit na het verstrijken van de termijn? Dan heeft u verschillende mogelijkheden om vervolgstappen te zetten:
- U kunt een procedure starten bij de huurcommissie, bijvoorbeeld om huurverlaging aan te vragen vanwege gebreken aan de woning.
- U kunt in bepaalde gevallen de herstelwerkzaamheden zelf laten uitvoeren en de kosten verhalen op de verhuurder.
- U kunt een procedure starten bij de kantonrechter om herstel of schadevergoeding te vorderen.
Bewaar alle correspondentie, de verstuurde ingebrekestelling en eventuele bewijzen van de gebreken, zoals foto's of rapporten. Dit dossier is de basis voor elke vervolgstap die u overweegt.
Veelgestelde vragen
Moet ik het gebrek al eerder hebben gemeld voordat ik een ingebrekestelling stuur?
Het is sterk aan te raden om het gebrek eerst te melden voordat u een ingebrekestelling verstuurt. Als u kunt aantonen dat u de verhuurder al eerder heeft gewezen op het probleem en dat er niets is gedaan, staat u veel sterker. Vermeld eerdere meldingen dan ook in de brief.
Welke termijn geef ik de verhuurder in de ingebrekestelling?
De termijn moet redelijk zijn in verhouding tot de ernst en de aard van het gebrek. Een urgent probleem zoals een kapotte cv-ketel in de winter vraagt om een kortere termijn dan een minder dringend gebrek. In de praktijk wordt vaak een termijn van veertien dagen gehanteerd, maar dit kan per situatie verschillen.
Hoe verstuur ik de ingebrekestelling het beste?
Verstuur de brief bij voorkeur per aangetekende post. Zo heeft u een bewijs dat de verhuurder de brief heeft ontvangen. U kunt de brief ook per e-mail sturen met een verzoek om ontvangstbevestiging. Bewaar altijd een kopie van de verstuurde brief.
Wat kan ik doen als de verhuurder niet reageert na de gestelde termijn?
Als de verhuurder de gebreken niet herstelt binnen de gestelde termijn, kunt u vervolgstappen overwegen. Denk aan een procedure bij de huurcommissie voor huurverlaging, het zelf laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden op kosten van de verhuurder, of een procedure bij de kantonrechter. De ingebrekestelling vormt daarvoor een belangrijk onderdeel van uw dossier.
Kan ik dit document ook gebruiken als ik een geschil heb over de huurprijs?
Nee, dit document is specifiek bedoeld voor situaties waarin de verhuurder gebreken aan de woning niet herstelt. Voor geschillen over de hoogte van de huur of servicekosten zijn andere documenten en procedures van toepassing.