Bent u als appartementseigenaar tegen een VvE-besluit, reageer dan snel. Voor een verzoek tot vernietiging bij de kantonrechter geldt in beginsel één maand na de dag waarop u van het besluit kennisnam of kon kennisnemen. Een bezwaarbrief aan het bestuur dient dat rechterlijke verzoek niet in en verlengt de maand niet. Vraag dus tegelijk om uitleg of herstel én laat beoordelen of een tijdig verzoekschrift nodig is.
Een brief aan het bestuur is geen verzoek aan de rechter. Controleer het besluit, de bevoegdheid en uw uiterste datum voor vernietiging.
Overleg en een rechterlijk verzoek zijn aparte stappen
Controleer wat precies is besloten en door welk orgaan. Heeft het bestuur zelfstandig gehandeld of voert het een besluit van de vergadering uit? Vraag de besluittekst, notulen, splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Die stukken bepalen mede welke bevoegdheid en stemregels gelden. Een bestuursmail kan een uitvoeringsbericht zijn; uw inhoudelijke bezwaar moet dan niet uitsluitend op die mail zijn gericht terwijl het achterliggende besluit onaangetast blijft.
Nietigheid en vernietigbaarheid zijn verschillende juridische vragen. Een inhoudelijke strijd met wet of splitsingsakte kan anders worden beoordeeld dan fouten in de besluitvorming of een onredelijke belangenafweging. Het etiket nietig kiezen is daarom geen veilige manier om een verstreken vernietigingstermijn te omzeilen. Laat de juiste grond en procedure beoordelen. Alleen dat u tegenstemde, de kosten hoog vindt of een goedkoper alternatief ziet, beslist de geldigheid niet.
Vraag het besluit en de geldende bevoegdheidsregel
Fictief voorbeeld: het bestuur kondigt aan dat alle eigenaars voortaan evenveel dakonderhoud betalen. Uw splitsingsakte gebruikt juist verschillende breukdelen. Vraag of er alleen een voorschot wordt aangepast of ook de uiteindelijke kostenverdeling, welk besluit daaraan ten grondslag ligt en wie bevoegd was. Stuur de relevante passage mee. Ga niet alvast uit van een geldige wijziging omdat een meerderheid het prettig vindt; laat ook de betekenis van eventuele uitzonderingsbepalingen controleren.
Leg de datum vast waarop u het besluit hoorde of ontving, en hoe de VvE besluiten gewoonlijk bekendmaakt. Wie bij de vergadering aanwezig was kan eerder kennis hebben dan iemand die later de notulen leest. Ga niet zonder advies uit van een nieuwe maand vanaf een herinneringsmail. Vraag schriftelijk om de beoogde correctie en een snelle reactie, maar wacht daarmee niet de uiterste rechterlijke termijn af.
Leg uw grond vast vóór de termijn verstrijkt
Voor een rechterlijk verzoek zijn onder meer splitsingsakte met reglement, statuten, besluit en gegevens van stemgerechtigden relevant volgens het procesreglement. Een los protestbericht is dus geen volledig verzoekschrift. Vraag bij dreigende uitvoering ook advies over tijdelijke bescherming. Stop niet zonder beoordeling alle VvE-betalingen: uw meningsverschil met één besluit maakt andere bijdragen niet vanzelf onverschuldigd. Bewaar zowel de overlegstukken als bewijs van een eventuele rechterlijke indiening.